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rhein-kreis neuss (NGZ) Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden verkauft wie warme Semmeln. Spektakuläre Pleiten und die Verurteilung einzelner Initiatoren wegen Kapitalanlagebetrugs zeigen jedoch, dass sich Anleger bei diesen meist als risikolos angebotenen Produkten („Immobilien sind immer sicher“) heftig die Finger verbrennen können.
Durch Finanzberater an der Haustür werden meist die riskanten geschlossenen Fonds angeboten. Der Anleger wird mit der Vertragsunterzeichnung Miteigentümer des finanzierten Objekts, das ein Bürogebäude, ein Gewerbepark, aber auch eine Seniorenresidenz sein kann. Lässt sich das Objekt nicht wie geplant vermieten, wackelt das gesamte Anlagekonzept.
Der wirtschaftliche Erfolg von geschlossenen Fonds steht und fällt damit, wie erfolgreich das Investitionsobjekt vermietet werden kann. Auf keinen Fall sollte sich der Verbraucher auf die Sicherheit als Verkaufsargument gepriesenen „Mietgarantien“ verlassen.
Dahinter stehen regelmäßig kapitalschwache Firmen, die allenfalls für wenige Jahre eine bestimmte Mieteinnahme garantieren können. Wird die kalkulierte Miete nicht auf Dauer am Markt erwirtschaftet, ist der „Garant“ schnell pleite.
Überangebot führt zu Preisverfall
Etwas mehr Sicherheit bieten schon in der Planungsphase geschlossene langfristige Mietverträge mit bekannten Firmen. Sehr riskant wird es, wenn der Fonds komplett auf den freien Vermietungsmarkt setzt - und sich dabei verkalkuliert.
Ein Überangebot an Büros und Wohnungen führt zum Preisverfall. Eine Tatsache, die vielen geschlossenen Immobilienfonds und damit den Anlegern schon herbe Verluste eingebracht hat. Steht das Fondsobjekt länger leer, droht der Konkurs des Fonds - und somit der Totalverlust der Anlagegelder.
Ist die Beteiligung dann noch fremdfinanziert, kann sich die Kapitalanlage als existenzgefährdend erweisen, denn die Kreditraten laufen weiter. Ein Ausstieg aus dem Vertrag ist oft erst nach 15 oder 20 Jahren möglich. Doch auch dann wird nur der aktuelle Wert der Beteiligung ersetzt.
Beim Kauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds wird zudem auf den Anlagebetrag immer ein „Agio“ aufgeschlagen. Das restliche Geld wird keineswegs vollständig investiert.
Im Prospekt versteckt finden sich Hinweise, dass Treuhänder, Steuerberater, Initiatoren und Kreditvermittler weitere hohe Beträge, zum Teil sogar fortlaufend, aus der Fondsanlage ziehen. Das gefährdet die Renditeversprechen. Je stärker die Initiatoren in den Topf der Anlegergelder greifen, desto schwieriger wird es, diese Lücken am Markt durch Gewinne zu schließen.
